沪改善型购房需求被三套房 业内盼调控更加精准
7月14日，上海二套房贷认定“认房认贷认调查”的三重标准一出，市场哗然。昨天一整天，沪上一些房产中介都在忙不迭地向购房者、售房者解释，什么叫“认调查”，一些无房有贷的刚性需求，以及置换型、改善型需求购房者在闻悉政策细则后惊呼，自己居然“被二套房”、“被三套房”了。业内人士呼吁，在严厉打击不合理的投资投机购房的前提下，控制需求要做到更加精准，避免对改善型合理购房需求的误伤。
预留充足贷款审批时间
昨天一大早，上海中原海江路分行区域经理曹锐便接到了一些老客户的咨询电话，询问到底什么是 “认调查”，“还有打听房产交易中心、银行是如何操作的。 ”曹锐告诉记者，此前上海国有 “五大行”基本上只认贷不认房，这次“认房认贷认调查”，对市场影响面极大。
但记者随后在采访中发现，“认房认贷认调查”的二套房认定标准细则对市场影响并不像想象中的那般大。在随机走访的几家房产中介门店，门店负责人均对记者表示，当下上海多个成交热门板块的二手房交易对新出炉的“三认”标准还没有太大反应。
而在闵行七宝，中原地产七宝分行经理徐桑就此解释，由于二套房认定标准之前就已经提出，分行在日常与客户的接触中，已经将国家的政策与客户进行了介绍，即“认房又认贷”，客户现在已经接受了国家这一调控措施。而7月14日的上海二套房认定标准的通知，感觉上是对上周信贷松动传言的一个回应，更表明了国家调控的决心，也预示着此次调控期将比较漫长，所以客户方并没有太大的反应。
21世纪不动产上海锐丰法务及交服中心总监尹新民对此表示认同，并表示，“认房认贷认调查”短期内对市场交易量的影响不会太大，双方对此已有预期。存在的影响主要有三：一是完全统一了各商业银行在此问题上的操作口径；二是延长了贷款审批流程、周期，购房者应注意预留充足的贷款审批时间；三是对于前期一次性付款购房、且持有的市民，再次购房时被视为“二套”，贷款时的成数及利率将会有影响。
合理改善型需求应支持
在大多数房产中介人士看来，经过近3个月的消化，尽管楼市调控政策对楼市行情的第一波影响已告一段落，但是，受7月初房地产调控政策“放松”的传闻影响，买卖双方的博弈心态仍较为明显，市场观望情绪有所抬头。此番对二套房“三认”标准的重申，无疑又加重了这种观望情绪。
一些专业人士认为，“三认”标准的提出，把许多刚性需求和改善型需求购房者均纳入了二套房范畴，在这其中，尤以“先卖后买”的置换型买家最吃亏。在国企工作的朱小姐已将自己在近郊的一套两居室售出，眼下正在看房，“三认”的标准一出，朱小姐即便名下没有房产，但丈夫的名下有一套房产，仅凭曾经的贷款记录，如再购房便不可以视作二套房，而是三套房，这样一来，赵小姐甚至要陷入贷不出房贷的窘境。
“但这部分改善型购房群体置业升级的需求是合理的�！蔽野壹沂谐⊙芯恐行母涸鹑巳衔�，随着经济实力的增强，他们对房屋也有了更高的需求，不仅要有方便的交通，还要有优质的医疗资源和教育资源，对这部分合理的改善型购房需求应给予政策支持。
统计数据表明，今年上半年，改善型购房者(包括拆迁、小变大、远换近)的比重出现了明显上升，其中，在改善型购房者中，由于受新政影响被列为购买第三套房而无法申请到贷款的比例占到了10%。
调控后房价有上升可能
我爱我家市场研究中心还指出，4月中旬出台的“第三套房不放贷”的政策和“认房又认贷”的计算标准，一方面在精准打击投资投机性购房需求方面起到了立竿见影的效果；另一方面由于政策过于严厉，也同样误伤到了广大改善型购房群体的合理购房需求。
“目前已有意向的客户中，有7成在下定时‘卡壳’，而该比例在上月仅为5成。 ”21世纪不动产上海锐丰凉城路分行经理杨益告诉记者，究其原因，正是政策可能继续收紧的预期所致。与此相反，部分业主则对政策走向持相反态度，后市预期更为乐观，坚持报价不松动。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，从目前的实际交投来看，刚需客户的入市比例约达95%，投资客寥寥。正是基于自住客户的积极入市，加上楼市供应水平在政策调整中未有实质增长，在没有更严厉政策打压下，经历此轮调控之后的房价水平仍有上升的可能。
业内人士呼吁，在严厉打压投资、投机性购房需求的同时，要尽最大可能地增加供给。只有以供应量的增加为依托，才能更好地实现本轮调控的预期目标，才能有效地避免将来政策撤出后房价的报复性反弹。 （记者 杨冬 邬思蓓）
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【编辑:林伟】 |
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