通胀预期：楼市调控面对新挑战

2010年11月16日 09:46　来源：金融时报　

　　毫无疑问，物价高涨是今年中国经济的热门话题之一。从“蒜你狠”、“豆你玩”到“油不得你”、“玉米疯”、“姜你军”，以及最近的“糖高宗”、“苹什么”，层出不穷的新名词透露出中国经济的矛盾和复杂。在诸多涨价商品中，民众疾呼最多、触及民生最广的首推房地产。尽管我国政府从今年四月份以来，相继出台了新的楼市降温措施，其中包括9月底宣布的全国停发第三套及以上住房贷款、提高首套房首付比例等，但国内房价依然坚挺，房地产调控远未达到公众预期。在这关键时刻，统计局公布的10月份经济数据，又将公众对通胀的预期转化为眼前须面对的现实。这使得房价反弹压力进一步凸显，未来一个时期，房地产调控或将面临更艰巨挑战。

　　从官方公布的数据可以看到，在国内通胀压力日趋加剧的过程中，房价数据同样不容乐观。10月份CPI以同比上涨4.4%的数值，超出公众预期。而在同一时期，在调控“组合拳”的重压之下，全国70个大中城市房价环比仍然上涨了0.2%。经济学家们纷纷推测，CPI数据在今年的最后两个月中，是否能回落还很难说，而此时，房地产的走势也更显得扑朔迷离。

　　闻听CPI指数高企，前一阶段略有收敛的开发商们也变了说法。几乎就在统计局公布CPI数据的同时，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在上海放弃了调控以来一贯的唱跌楼市的论调。借着CPI上涨的压力，潘石屹认为房价也将面临较大的上涨压力。而在今年8月，潘石屹曾判断未来一年住房价格或有30%左右的下跌空间，将下跌到2009年年初的房价水平，但现在潘石屹在接受记者专访时改口，称“当时没有考虑到近期加剧的通胀情况，现在看来随着资产价格的膨胀，房价很难下跌�！�

　　作为开发商的代表，潘石屹认为，现在劳动力成本、土地成本、钢材水泥等原材料成本都在上涨，房价存在很大的上涨压力。他特别强调，这种上涨压力在一线大城市可能表现得更突出，因为国际热钱更热衷购买高端住宅，必然会推高房价。但他透露，由于近期可能会出台一些限价政策，房价的涨跌并不完全市场化，因此大幅上涨的可能性也很小。

　　事实上，毋庸开发商们自说，通胀的压力传导到房地产市场已有据可查。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队11月12日公布的数据，与上年同月相比，10月份全市房屋销售价格上涨11.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中新建住宅上涨17.5%，涨幅之大，足以令人心悸。

　　在通胀压力之下，缺乏投资渠道让投资者青睐房地产。这成为当前房价很难下降的主因之一。尤其是在土地供应特别是市区土地供应有限，货币市场流动性充裕的情况下，房价的回归似乎更显得渺茫。以北京、上海为代表的一线城市，近期高端住宅购买需求旺盛，就是一个明显的迹象。

　　通胀预期给房价回归理性带来了更为严峻的挑战。另外，房价的持续上升，同样也助推了CPI的同步上行。对于当前通胀的紧迫形势，经济学家易宪容认为，房价快速飙升是直接推升CPI上涨的原因。他说，以房价为主的上游产品的价格上涨一定会带动原材料价格、劳动力成本的上涨，并在一年到一年半的时间内传导到基础农产品的价格上。“现在食品价格涨幅10.1%，说明上游产品价格飙升已经传导到最后一个环节上了�！倍源�，他表示：“我们现在要做的就是赶紧控制信贷规模，尤其是在全国范围内严格控制房价，让信贷规模和房价下降，这样，我们在一年之后才可能改变通胀局面�！薄　�

　　除去国内经济环境的复杂化，从外部来看，美国重启量化宽松政策，驱使国际热钱涌入我国等新兴市场，在通胀上升、人民币升值预期增强和热钱泛滥的背景下，房地产市场化身为国际热钱“逐利”的战场。这为房价企稳和政府房地产调控可否得到较为明显的成效，叠加了难度。

　　事实上，2005年之后的情况就是一个例证。那时，政府打压资产泡沫的手段也是非常严厉。加息、收紧货币、窗口指导、收紧房地产信贷等。但由于当时大量的境外资本涌入房地产投资基金或大规模在上海、北京等一线城市购置物业，房价没降反升。次贷危机为导火索的国际金融�；⒑�，这些外资机构才套现出逃。

　　热钱涌入对一国经济金融体系的危害，令阻击热钱成为各国当局的共识。在我国，当前稳定房价也与遏制热钱的措施能否有效密切相关。因此，在对国内房地产投资作出严格限定之后，近日，有关部门发出《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》。该文件规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。对此，专家普遍认为，此时出台这一规定是在国内外特殊经济形势下的必要之举。为了抑制房价泡沫，抑制中国的房地产市场过热现象，对外资进行限制是必要的。

　　由此看来，在通胀压力加剧、人民币升值压力增大、国际游资暗涌等多重因素的纠结下，将房价稳定在合理区间，对我国政府的房地产调控提出了更高的挑战。应对挑战，不仅需要决心与决断，有效的措施和手段也极为重要。当前，最为重要的，就是将通胀的压力降下来。只有这样，房价的回归，才能有可期之日。（记者韩雪萌）

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