国务院出台扩大内需促进增长的10项措施，提出至2010年将投资4万亿人民币进行基础设施以及社会福利建设。那么，2009年的房地产走势又将如何？在历经一年的低迷之后，大手笔的投入是否将激荡起近乎休眠一年的房地产业？

　　《小康》：11月5日国务院出台扩大内需促进增长十项措施之后，紧接着政府部门又部署了落实中央政策措施的七项工作。这种急风暴雨式的政策出台和工作部署几乎是前所未有的。您是如何看待这些政策的？有什么样的期待？

　　潘石屹：国务院救市十条，被媒体称为中国“新政”。 此次国务院明确提出到2010年底要投资4万亿元，今年四季度先增加安排中央投资1000亿。过去出台的措施当中，很少有如此明确的数字要求。这些数字表明政府的决心和对目前严峻经济形势的判断。4万亿元，意味着13亿人口每人平均3000多元，是一个巨大的数字。我对国务院十条救市政策寄予很大的希望。

　　这次政府的投入主要是惠及低收入群体，帮助低收入人群，加强基础设施建设，及教育、医疗、环保方面的投入。最重要的一条是提高粮食的最低收购价。在所有困难、考验和�；�中，最大莫过于饥荒。提高粮食最低收购价，既给农民增加收入，也能避免和防止可能出现的饥荒。尽管并没有针对房地产业的特别利好消息，但只要是把钱放出来，就会增加市场上资金的流动，就会增加其他行业获得资金的机会，这对中国经济的好转, 建立新的经济秩序提供了一个机会，同时通过这些投入，也将为建立一个更公平、更公正的和谐社会打下经济基础。

　　当然，在投入和使用这4万亿时，我们首先要快，像救急诊病人一样，像救火一样。其次要防止腐败，工程、土地出让要实行更公平、更透明的招标制度，同时要接受媒体监督。不要让这些中国经济的救命钱落入了腐败者的口袋。

　　《小康》：具体到房地产业，目前开发商的资金链流动性还是处于较差的境况，购房者也还是期待房价持续下降。面临这两个基本问题，您认为政府出台的措施能够有效解救目前的房地产市场吗？

　　潘石屹：您谈的这两个问题的确很重要�？�发商资金链紧张，已是不争的事实。在此情况下，许多开发商大规模压缩开工面积，这对救市、恢复经济、解决就业是很不利的。其次是购房人的预期，这几个月成交量大幅度下跌，主要是大家对经济的前景没有信心。试想，如果一个家庭成员失业，或面临失业的危险，谁还有信心去购房，买衣服、在外面吃饭都会慎重许多。

　　中国房地产行业本身是一个巨大的行业，2007年中国房地产的销售收入超过2.9万亿元，而且对投资的拉动系数是2.2倍，也就是说如果向房地产行业投入一块钱，就会拉动其他产业的投资两块两毛钱。同时，也会拉动消费。买了新房子，大家才有欲望去买新的家具、电器等等，可以刺激一大块下游产业，住旧房子就没有去做精细装修装饰的欲望，也就没有消费的空间。

　　目前，根据统计数据看到市场上房子成交量同比下降了70%，这是大�；�。这种�；�已经波及到钢铁、水泥，煤炭，建材市场。我想这也是为什么政府要重拳出手的原因。财政部出台的政策都是利好消息，对房地产的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市场气氛和全球经济�；�的冲击下，这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。

　　《小康》：此次政府出台的政策向保障性住房倾斜，您认为这对房地产经济会产生什么样的影响？

　　潘石屹：大规模地兴建保障性住房，从短期来看，一定会拉动经济。但我们也要吸取美国次贷的经济教训，注意长期的风险控制。最好办法是把保障性住房和市场分开，保障性住房由政府的财政去出钱建。

　　需要说明的是，住宅市场的大格局正在改写。以前，主要是以商品住宅为主，现在增加了许多保障房，有廉租房、经济适用房，还包括双限房，尽管双限房没有足够的法律依据，但数量巨大。以北京为例，保障房去年用地是650万平方米规划建筑面积，今年是760万平方米规划建筑面积，相当于每年10万套房面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写了。

　　房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。

　　《小康》：今年房地产业的低迷，许多开发商也接连破产，您认为造成这种局面的主要原因是什么？

　　潘石屹：在中国，房地产领域前几年不断圈地，美名其曰“土地储备”，实则是“土地泡沫”，在资本市场变现、流通，变成更大的泡沫�！敖ǚ孔拥牟蝗绲沟氐摹�，正如我们西北农民常说的“养鸡的，不如倒蛋的”。其实，房地产商对社会的贡献就是建成好房子，如果离开了这个根本一切就都成为泡沫了。

　　在2006年、2007年“招拍挂”拿到土地的开发商，当时他们的土地楼面价就已经比当时住宅的售价要高，但因为在当时有更好的一个预期所以投入比较大，现在就形成了“面粉比面包贵”的现象。这对开发商来说是需要为自己的判断付出代价，同时也需要忍受格局改变的阵痛。

　　《小康》：您曾认为政府未能把握好最佳的救市时机。但对于这次财政部针对刺激中国经济的4万亿的“猛药”，您是怎么看的？

　　潘石屹：上周有记者采访我，我当时用三个字母“V、U、L”描述了房地产市场的救市情况。也就是说在今年初出现成交量下滑苗头时，如果政府马上减息，增加按揭贷款成数，减税的话，房地产市场马上就可以恢复，是“V”的形状；在奥运之前，救市发生“U”的形态；进入四季度，快到年底时，房地产市场的变化呈“L”形态，难以预测什么时间恢复。我这里指的是住宅市场。

　　从成交量上来看，房价已经到了“L”的折点，不可能再跌了。当然，我们还得考虑政府推出保障房的时间点和数量，或者我们也需要考虑到政府能不能完成保障房的计划。

　　要完成这样巨大的保障房计划，地方政府可能没有这么大的财力来独立地面对，所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市场力量，房地产商和银行的力量。这就会走上美国解决低收入住房的路子。如成立的“两房”用降低首付款和利息的办法解决低收入人住房。我们看到的恶果就是把这部分贷款的风险不断放大，酿成了今天的次贷�；�。实践证明，最好办法是由财政直接去解决，把这种福利房，保障房与市场分开，新加坡的路子是安全的，可能见效会慢一点。

　　《小康》：作为房地产商，您是如何看待目前自己这个行业的状况？对于这个处在“L”型局面里的房地产商，您对他们有什么样的建议？

　　潘石屹：前不久，全国工商联商会的会长聂梅生邀请我参加“环渤海地区房地产开发商”的研讨会。这个会上有许多环渤海城市房地产的开发商，他们叫苦连天，其中有一位小型开发商的老板说他们的日子很难过，他们没有说话的机会，就是破产了也是没人知道的。

　　在目前房地产大形势下，住宅房地产商做选择是很困难的事，这是应该在两年前就做出公司战略调整的。住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。但你能降到什么程度？经济适用房的地价是零，你的地价是“招拍挂”来的。政府出台一系列的政策明显无误地传递着一个信号就是：“帮助低收入人群解决住房问题”。每一条政策背后都重复着这个信号。我认为他们没有太多可以选择的余地。

　　我认为目前中国的房地产企业正在跌宕起伏的金融�；�中艰难地支撑着，怎样渡过这次�；�，需要全社会各个方面和各种力量共同努力。

　　央行决定“取消商业银行贷款额度的限制”，但各个商业银行面对恶劣的经济环境，也就是说许多行业都在全面亏损，他们没有信心，不敢给企业放贷。所以，恢复信心，尤其是恢复商业银行对中国经济的信心很重要。

　　我们知道，很快就要到年关了，有许多消息传出有一些开发商拖欠着工程款，而在这些工程款中，一定有农民工的工资，这是一个非常大的问题。前些年，每快到年关时，发放农民工的工资是政府和社会都关心的大事。2006、2007年房地产形势不错，年关拖欠农民工工资的问题没有大规模爆发。今年是一个坎，因为房地产销售额急剧下跌，房地产公司负债率普遍很高，拖欠着各种各样的款项，包括拖欠施工单位的工程款。所以，如何足额发放农民工的工资，各个房地产开发商应该早做准备。否则，既使钱数不多，也会酿成很大的社会问题。

　　《小康》：有经济学者认为因为政府大力度救市，所以中国的经济形势会在两个季度后有所好转。您认为呢？房地产业是否也将重新振作起来？

　　潘石屹：中国经济体还比较小，仅占全世界GDP的6%。受到经济�；�冲击后，波动一定会很大，但只要政府出台有力的政策，中国的经济恢复也会比别的经济体快得多。中国有巨大市场，也有钱，中国政府负债水平相对较低，只有GDP的17%左右，而且我们中国人民一向非常勤劳。两个季度也许会有好转迹象，但恢复可能需要更长的时间。我们看到工厂的关闭，工人失业，这些都不是在短期内就能恢复经济的元气的。

　　中国经济是一个有机整体。中国经济出了问题，中国房地产不可能不出问题。任何一个行业和企业不可能在今天经济一体化的时代独善其身。有了中国经济的健康发展，才有房地产发展的基础。

　　反过来，中国房地产是国民经济中重要支柱产业，对过去中国经济的发展有贡献。在今天的�；�中，只要政策对头，房地产行业对中国摆脱世界经济�；�的威胁也一定能有所作为。

　　这次政府的重磅救市政策对中国经济的影响，以及对中国房地产业经济的影响是长期的。房地产行业，主要依赖城市基础设施，基础设施落后的城市，也就没有房地产发展的空间。要改变中国经济整体下滑的趋势，需要政府急救式的投入，也需要把市场的潜能发挥出来，民间投资和救市是更有效率的。(记者 蒋卫武)