- 二手房买卖的全攻略：0~3年新房升值空间最快
上一期《听我非常道》节目我们谈的是如何购买二手房，这一期我们将讨论卖二手房时大家关注的常见问题，两期节目算是构成了二手房买卖的全攻略吧。对于富余房产是卖掉还是出租常让人困扰，如何做更合适？
龚虎：我个人的观点觉得如果有富余的房产，一定要把它卖掉。卖掉已有房产的有两种类型，多数为不满现有居住环境改善型的业主，还有一些是投资型业主。对于北京贷款买房的投资型业主，我认为两年最少得有500%的资金回报率卖得才比较合适。打个比方，两年前付30万首付买的房，现在最少应该收回一百万吧。
刘冬：按照房地产行业分类，房龄0~3年定义为新房，3~5年定义为次新房，房龄超过5年的，就属于旧房了。从以往经验来看，0~3年的新房升值空间最快，涨幅也最明显。对于这类房产卖比出租更合适，因为现在不比前几年，4、5年前买房价格比较低，如果出租收益率还算比较高，可能达到6%、7%，但是近期买进的房子，房价本身就比较高，租就很不合算了。现在北京的租售比1：600，早已远远偏离国际正常比值1：300。
陈柳：我觉得还是看个人的需求吧，而且还是考虑房子的地理位置，对于位于市中心既好出售又好出租的房子，我偏重于出租，因为可以补充每月家里的现金流，相当于有一个人在为你上班，来为你工作，如果位于远郊区县或者五环六环以外的，我倾向于出售套现。
李南：出租PK出售，让我们用一个例子来计算一下收益率。比如说你有一套2005年买的75平米两居室，总价70万，现在市场价140万，如果出租，收益有两部分组成，租金回报和房价上涨回报，预期租金回报率2.57%，预期房价增长率10%，那么出租的年预期收益率应该是12.57%，如果出售预期年收益率又是多少呢？
龚虎：其实不能完全这么考虑，假如说贷款买的房子，目前市值140万，卖完之后手里将净赚一百万，这些钱可以进行其他投资比如炒股、买基金等，年收益率将取决于你新的投资品种。而如果出租，收益是年租金大约3.6万和房子本身的一个增值。
刘冬：出租与出售我觉得没有什么可比性，但是有一个共性，小户型易出租，地段好的房子易出租，但是如果你考虑出售，那建议你抛掉面积大的，距离市区远的房产。
陈柳：确实是，关键取决于你想拿这笔钱干什么，如果要改善居住条件、想要买房，就卖掉富余房产，换一个更好的房子，如果炒股或者投资别的品种投资收益率高于出租收益的话，出租可能就不太合适。
李南：如果选择出售，有什么建议可以帮助房主卖到一个好价格？
龚虎：这跟房屋自身条件有很大关系，我建议想卖房的朋友首先把你的房子规划一下，收拾得好看一点，这是我现实的例子，前两天我卖了两套房子，都比当时小区的价格一平米贵三千，原因就是我的房子装饰的比较好。因为每个房子都有自身的硬伤，有技巧地简单装饰一下会好很多。
刘冬：二手房其实有这样一个特点，就是装修可能是按照当时你自己的意愿，自己喜欢的风格，也就是说也需要遇到一个同样喜欢你的装修风格的人，缘分很重要。此外，卖房的业主一定要知道你自己这套房的优点和卖点是什么，比如说它是西南向的，但是它有可能景观比较好，这样可以把看房时间约在下午，因为阳光会好一些。
李南：自己寻找买家和委托房地产中介哪种出售方式最佳？
陈柳：作为房主我觉得都可以，对于想把自己的房屋卖出一个好价格的业主，肯定最好多一些推销自己的渠道，比如找中介公司或房屋经纪人，还有可以把自己的房子粉饰一下，然后可以挂在网上，让更多的人可以浏览，或是直接在自己家面向街道的那个窗户上贴出售广告，总之渠道并不是单一的。当然现在主流的渠道还是通过经纪公司。
刘冬：刚刚陈柳说的这几种渠道，除了直接在经纪公司挂名以外，无论贴条或是网站发房源，其实最终都会流通到我们房地产经纪公司那里，因为公司有专门的人员去负责搜罗这些房源信息。
龚虎：买房人往往有很大的购房冲动，我认为经纪公司更专业，也更了解周边市场行情，让他们加以引导会更有效，也能更好地把控风险。
李南：税费的具体内容和由谁承担是目前买卖双方最关心的问题，可以谈一下你们对税费的具体见解？
龚虎：现在全国统一的标准是，必须符合三个条件才属于普通住宅，分别是建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，对于非普通住宅房屋印花税已经没有了。契税对于普通住宅是征收房屋成交价的1.5%，非普通住宅契税为3%。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
刘冬：各个城市规则不一样，比如在北京，似乎是潜规则，卖方比较强势，基本上买房者承担所有的税费，所有的成本。但是在上海有的税费是买方承担的，有的则由卖方承担。而增值税只有别墅、花园洋房、公司产权和纯写字楼需要缴纳。
李南：今年二手房市场成交量大幅走高，且近两个月来有愈演愈烈之势，业内普遍认为，这与二手房市场的优惠政策有关，二手房政策收紧将会对市场带来何种影响？
龚虎：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年意味着二手房营业税免征优惠终结，很多的房产都会纳入进来，交易方会多交很多的税费。短期之内会有反应，像北京房龄2到5年的二手房交易成本将比2008年上涨4倍。
刘冬：北京二手房市场此前一直呈现的房源不足、房价飞涨的局面将因此在年前得到改变。房源多了，买房人选择多了，二手房业主物以稀为贵的优势也就没有了，年前二手房价也将因此止涨走稳，但不会马上出现下跌，因为房价下跌毕竟需要一个过程。
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