- 中介提高“返点” 银行调策略或引二手房市波澜
据中国之声《新闻纵横》7时48分报道，"要买房，到建行。"这是大家耳熟能详的一句广告词。然而，昨天却突然有媒体报道说，在多家房地产中介公司推荐的按揭银行名单里已经没有建设银行了，而且是建行主动放弃了二手房贷市场。
现在正是二手房交易“最火热的夏天”，建行却要选择离开这个市场。更为重要的是，建行是各家银行中房贷业务的先行者和"大哥大"，它的退出让市场颇为震惊！
建设银行否认退出二手房贷款市场
针对媒体的报道，建设银行总行昨晚紧急通过中国之声《新闻纵横》予以澄清，否认退出了二手房贷款市场。他们解释说：“我们注意到最近有关媒体关于建设银行暂停二手房贷业务，退出二手房贷市场的报道。建设银行没有对二手房贷业务作出政策调整，我们一直把房贷业务作为重要战略业务，认真贯彻国家宏观经济政策，积极支持百姓购买一手和二手自住房的贷款需求，不断提升服务水平，促进居民住房消费�！�
尽管建行没有退出二手房贷款市场，但是链家地产中介公司向《新闻纵横》反映，最近一段时间，建行对二手房市场，贷款速度明显放慢，审批时间延长，监管更加严格。即便建行不是完全退出二手房贷款市场，也是在收缩战线。他们表示：“建行状况不是那么快，不像以前签完合同、过完户之后马上可以放款，现在期限稍微延长一点，以后批贷条件非常严格，现在我们转做别的银行了，像一些小银行审批比较容易一点，大的(银行)比较严格，要审核资力、单位资本等，挺严格的�！�
二手房产中介与银行间存在利益潜规则
针对房地产中介公司的反映，建行相关部门负责人证实，建行个别分行最近的确在调整与中介机构的利益关系。据介绍：“个别分行最近针对当地市场状况，综合考虑风险成本的因素，调整与中介机构之间的利益关系也是努力改进二手房贷业务的经营模式和客户服务流程的具体措施�！�
从建行负责人的话中我们可以听出，虽然建行没有退出二手房贷款市场，但是调整与中介机构的利益关系是事实。问题是，这里所说的利益关系，究竟是银行和中介之间怎样的一种关系？北京市一家商业银行的工作人员昨晚在接受《新闻纵横》采访时，揭开了这层面纱的一角。
据他介绍：“因为二手房贷市场和一手房贷市场有一个重要区别就是中介在里面起了巨大的作用。一般个人需要从中介获得一些信息，所以中介可能会向一般买房者提供一个相应的可以进行放贷的银行。这样中介握有大量的信息，而银行需要这些银行潜在客户的信息，就因为中介在向银行提供信息过程中的重要作用，所以银行会给中介一定量的信息费，以前银行和中介会就信息费的比例达成一定的平衡。最近因为楼市转暖，特别是二手房交易市场开始火爆，如果中介公司要求提高信息费的额度，银行就要进行重新核算，看是否划算�！�
这位银行工作人员提到的信息费，另一种说法叫做"返点"，它是商业银行和房地产中介在二手房按揭交易中的一种"潜规则"，中介公司把客户推荐给商业银行做按揭贷款，银行给予中介公司一定比例的佣金。
一位商业银行房贷部负责人介绍说，如果想要在二手房贷这个市场上占据比较高的份额，就必须要给中介公司返点。因为二手房交易完全要依靠中介公司的撮合。在操作过程中，购房者选择哪家银行贷款，中介公司发挥着更为主动的作用。所以，银行基本上只能被动依靠中介商推荐客户。
银行调整贷款策略 或引起二手房市场波动
就象刚才那位银行内部人士透露的，导致建行收缩二手房贷款业务的导火索，可能就是与中介机构在"返点"上出现了分歧。随着今年楼市回暖，二手房交易也重新火爆，今年上半年的交易量已经达到了2007年全年的交易量。据报道，中介公司凭借在二手房交易中的地位优势，乘机向银行提出了提高返点的要求，然而建行却不肯就范。
中国人民大学土地经济研究所研究员况伟大认为，面对火暴的二手房交易市场，建行仍然选择不向中介公司低头，相反做出收紧二手房贷款战线的决定，有它背后的深层次原因。
他认为：第一个原因就是利润的考虑，中介要求的返点使银行的贷款无利可图的话，可能就会终止这项业务；第二个是风险，主要来自于市场风险，也就是房价波动的风险，如果房价波动，对他们的影响也是非常大的；第三个原因是信贷规模的限制，在房地产贷款中，不仅仅是二手房的贷款，还可能有一手房的贷款。在总的贷款规模一定的情况下，当二手房贷无利可图的时，他们就会把信贷规模转移到一手房的贷款�！�
既然建行是银行中房贷业务量的老大，既然建行收缩战线，那么其他银行会不会也效仿采取类似措施？况伟大认为可能性比较大，如果集体行动，对整个二手房交易市场将有影响。他说：“每个银行都有自己的安全性、流动性和收益性这些方面的考虑，都有自己的风险定价模型。不像股市，大股东退了，别人也会有从众心理跟着跑，这是不会的。
我认为建设银行目前的行为是理性的反应，如果其他的银行面临的情况和建行一样，也会有理性反应，如果都是这种情况的话，就会影响到二手房的交易�！�
不过，况伟大也认为，由于房贷市场竞争太激烈，在别人收缩战线的同时，不排除个别银行不计损失借机占领市场，引发恶性竞争。他说：“在建行缩小二手房贷款的情况下，也不排除会有一些银行趁机介入进来，根据银行的竞争战略，宁愿亏本也要占领市场，这些银行通常是能够经受住损失的银行，因为长期的损失、微利对银行的盈利、安全都会是一种非常大的威胁�！�
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