- 学者称有了市场共识 房价才会“软着陆”
中国目前迫切需要找到一个健康可持续的为社会大众带来财富增长的发展方式，既然房地产市场做不到，就更应尽早释放这个市场积累起来的越来越严重的价格泡沫风险。现在需要拿出智慧，缓解通胀预期，挤掉资产泡沫，让投资回到“高收益高风险”的常理中来，让产业资本和金融资本回到会给大众带来健康可持续收益增长的经济建设中去。
孙立坚
温总理最近在天津考察时直言当前宏观调控面临两难。他在强调坚持适度宽松货币政策的同时，再次表达了中央坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。这也能看出，今天中国房地产市场的“风险释放”依然非常困难。我认为其中一个明显特征，是上下没有形成共识。甚至在某些方面，一些领导和部分专家的对“平抑楼价”的见解，很值得商榷。
观点一：增加经济适用房和廉租房供给可平抑房地产价格过快上涨的态势。
这是把两个不同性质的问题混为一谈了。因为今天房地产价格上涨是人们追求财富增长的利益驱动所导致的结果。也就是说，只要市场有充裕的流动性需要将它有效地“管理”(并不一定是银行的流动性)，只要人们对未来通胀的预期不减，只要房地产市场的高收益具有可持续性，那么，人们把收入转变成房产的冲动就丝毫不会减弱。这是房价上涨最大的刚性需求！对今天处于人均收入还只有后3000美元的社会发展阶段的中国来说，因为社会保障的后顾之忧无法有效缓解，社会大众完成财富积累的冲动不容忽视。只是人们追求财富过程中看到了地方政府利用批发土地获益、开发商偷工减料唯利是图、“不劳而获”的行为，对此发出了严厉的谴责。但这个强大驱动力的存在，大家靠房地产这个唯一的大众投资渠道“赚钱”的性质，不会因为政府增加有限的土地供应而会有实质性改观。而且，看似为了增加消费能力而实施的工资增长计划，也不会改变“省吃俭用”的状况，剩下来的资金也照样会因为需要完成财富积累而投资到楼市中来。
总之，只要大众资金源源不断地进入(可供投资的)房地产市场，房价就会一直涨上去。何况现在政府所构思的土地的出让和住房供给的增加只是解决百姓居住问题，丝毫无法影响到人们通过投资房地产来积累自身财富的强烈愿望！除非房地产市场“只有收益没有风险”的格局真正被打破，从而回到金融投资的基本原理中：(从长期来讲)高收益一定面临高风险，否则这个市场将是扭曲的，一定会走向崩溃。今天买房出于纯粹消费动机的人越来越少，投资目的进场的人越来越多。甚至“产业资本”和“国外游资”都在进入这个本不容许它们进入的市场！
观点二：中国经济的发展目前离开房地产市场的繁荣很难持续。
这是把“因”和“果”关系颠倒了。的确，城市化和国际化会出现房价上涨的态势，但它应是中国经济健康发展的结果之一。如果一个国家把主要资源投入到一个以金融投资目的为主的房地产市场，以其作为发展动力，满足暂时在经济基本面较好阶段所表现出来的对GDP增长有积极贡献的局面，那就等于完全是在利用“药效发挥的阶段”来麻醉自己。如果今天这场游戏参与者还包括本不应该兴师动众加盟的地方政府、非金融企业和支撑中国经济命脉的银行业，支撑中国经济发展的健康活力的“可持续性”就会大打折扣。最后，如果因为不敢接受他们所认为的“恶果”出现，只能现在想方设法维持原状；那可真会出现了没有房地产市场繁荣，经济就会带来硬着陆的结局！
如果地方政府现在真的像社会所说的那样，离开了土地批租的权力就没有生存的空间，我们的企业无法找到能与房地产媲美的商务环境，银行经受不了房地产市场的调整(连改变恶习的体力都已经不存在了)，那么，中国实体经济只好维持现在的原状——中央政府搞经济(无法退市)，地方与市场争财富(挺房价)，这样下去，后果不堪设想！
观点三：中央政府抑制房价的决心和力度决定中国房地产市场和中国经济未来的命运。
听上去不错，但细想一下，这样的宏观调控还是治标不治本。我非常同意温总理最近在天津视察时再次强调的“标本兼治”的做法。因为不治标，治本的环境就不存在，治本的代价就会很高，效果也会大打折扣。因为今天问题的本质是中国社会还没有看到让大众未来安心生活的前景，社会保障、通胀压力、经济增长等等都让大家急于通过寻找安全投资的渠道，尽快积累更多的财富，给自己和家庭买好“终生的保险”。所以，民生的这一财富积累的问题不解决，房价下来，还会出现“金价”大涨，资本市场泡沫，甚至出现子虚乌有的“大蒜泡沫”。
提供安居环境固然重要，但是，应该看到更为关键的是人们因为没有财富积累而对未来所产生的心理恐慌。有专家说，先通过扶持房地产市场让大众完成财富积累，然后再进一步结构调整，不是更好？问题是这样做，随之而来的就可能是中国经济产业的空洞化。你想，房地产市场投资最没有风险、收益又最高，这样“好”的机会，哪怕投资准入门槛较高，人们也会拼命设法往里拱。这也就是为什么民众会对央企圈地、地方政府高价拍地、炒房团大手笔购房等现象表现那样强烈的情绪的原因。一句话，只让少部分人参与财富积累，是根本不可能的，而且也会制造更为严重的贫富分化。中国目前迫切需要找到一个健康可持续的为社会大众带来财富增长的发展方式，既然房地产市场做不到，就更应尽早释放这个市场积累起来的越来越严重的价格泡沫风险。
因此，现在需要拿出智慧(比如，收缩银根、导入物业税等)，缓解通胀预期，挤掉资产泡沫，让投资回到“高收益高风险”的常理中来。尽管这样“调控”也还是治标，但毕竟这可以让产业资本和金融资本回到或扶持会给大众带来健康可持续收益增长的经济建设中去。
分析了上述观点，我想说的是，今天在如此强烈的投资冲动面前和市场化程度已很高的情况下，政府要让房价“软着陆”是何等的艰难！除非市场不再提价，甚至“部分让利”，寻求一个双方都愿意接受的“那什均衡”。但问题是，这样“不出现大跌”的结果，实际上做得到吗？ (作者系复旦大学经济学院副院长、金融学教授)
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【编辑:位宇祥】 |
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