- 楼市观望氛围之下何来“供货不足”？
温和的广州细则“穗24条”终于落地，不限购、二套房贷也未作调整，被业内戏称为“最无聊新政”。而再过一个月，未完成基坑工程的楼盘将不能取得施工预售证，广州也即将进入“亚运停工期”。这两者，令“缺货论”甚嚣尘上，广州楼市“特殊论”再度浮头。
房地产市场果真由供求关系决定吗？这是楼市最大的谎言。
来看一组简单的数据则十分明了。
从2003年到2007年，广州基本上处于市场吸纳率超过120%的“供不应求”局面，在2007年，供需缺口达到130万平方米。但在2008年，市场突然发生逆转。由于楼市预期发生转变，这一年，供过于求非常严重，300多万平方米的新增供应量滞销，楼市积压了大量库存。
这证明了楼市的“供不应求”是最靠不住的，它可以在一夜之间消失并逆转。从最近的数据来看，今年3月份，“小阳春”的市场还如火如荼，而在房地产调控政策出台后，4月15日至5月14日，全市十区一手商品住宅网上签约面积同比减少了68.1%，环比减少了33.5%，需求急速萎缩。
这证明了在房地产蜕变成投资品后，其价格受风险收益规律控制，基本与供需关系无关。成交量急速下降戳穿了两个谎言：一是房地产高价由刚性需求者支撑，二是房地产价格由供求关系决定。
投资客看到未来风险远远大于收益，不再出手购房，以投资客作为支撑的资产定价体系土崩瓦解。山还是那座山，房还是那些房，可是突然之间，没人买了，击鼓传花的游戏戛然而止。投资者忽啦啦一撤退，今天的供不应求明天就惨变为严重的供过于求。大幅拿地、大碗喝酒的房地产企业傻了眼，他们不得不挂着不差钱的招牌再融资，也就是沿门托钵。这一幕在2008年、2009年已经出现过一次。
此时，房地产定价不得不向刚性需求者看齐，一向被冷落的房价收入比也就成为重要的衡量指标。刚性需求者购房的目的是为了自住，是一件真正的大件消费品，自己钱袋厚薄最重要。而房地产的刚性需求又与其他消费品的刚性需求不同，不同于柴米油盐，没有人会因为不买房而睡大街，便算是刚性需求买家，他们也会对预期重新评估，更不会轻易在高风险期盲目入市。
在“预期为零”的观望期，不存在供需求博弈出来的价格，购房者会以另外一种方式博弈，那就是“观望不买”。如此一来，便算有供应量减少的现象，观望期仍将会不可避免地延续下去。
因此，尽管广州细则很“温柔”、广州停工潮即将到来，但广州2010年新增供应量仍有600多万平方米，上半年过去，也仅消化了不到二分之一，剩下的300多万平方米，假如市场岿然不动的话，这仍是会让发展商头疼的难以消化的“巨大面包”。
 |
 参与互动(0) |
【编辑:位宇祥】 |
Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved