- 新政为何能触动开发商敏感神经？
近期，国内楼市调控政策重拳频出，资本市场投资者的信心也因此受到一定影响，地产板块在4月初以来的下跌幅度已近30%。
总体来说，此轮楼市调控措施仍未摆脱之前的两个主要思路：一是大幅增加土地和房屋供给。如国土部近期公布的2010年供地计划就显示，住宅用地同比增长135%。二是释放打击投机需求的信号。政府出台的上调二套房及以上住房按揭贷款首付比例和贷款利率等措施，就属于此类政策。
但此轮楼市调控措施之所以使得开发商和投资者们风声鹤唳，并有别于以往调控，其根源就在于，其中的部分调控措施已开始直面制度性扭曲，甚至不乏有涉及到土地改革“深水区”的措施在酝酿了。
一是国内商品房预售制度的改变。住建部要求，未取得预售许可的商品房项目，开发商不得收取定金；并拟要求开发商只有在项目竣工交付及结算时，才能由自由使用包括首付款和银行按揭贷款在内的房地产预售款。若此类政策得以严格执行，开发商的资金链压力将明显趋紧——按照统计局的数据，定金及预售款在开发商资金来源中占比超过三成。另一项措施，是物业税(或“改装”后的房产税)的风雨欲来。税收政策的出台，将增大购房者持有物业的成本，并会有效打击对投机性住房的需求。
更为深远的影响措施可能将出自小产权房政策的改变。4月28日的国务院常务会议确定，建立城乡统一的建设用地市场，将是2010年的重点改革任务之一；国土部官员也表示，中央十四个部委已联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制定小产权房整理政策方案。
众所周知，小产权房问题解决的难点，一是法律问题，目前集体建设用地只有被征用为国有用地之后，才能进入商品房市��；二是存量小产权房如何解决，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。如果大动干戈，则势必会威胁社会稳定。这些难以逾越的障碍，使得政府对小产权房一直采取搁置的态度。而目前中央政府的这两点表态，则是在直面这些难题，迈出了解决小产权房问题的第一步。这些提法本身，已经涉及到国内房地产市场的最核心问题——土地使用制度的改革了。
较以往更为严厉的楼市调控政策，早已触动了一些地产大鳄的敏感神经——4月以来，万科急剧收缩了购地的资金规模以绸缪过冬；恒大地产最近也采取国内所有楼盘八五折出售的手段，打响了今年以来开发商降价售楼的头炮。一线城市的楼市也迅速对调控政策作出反应——楼市成交量已经大幅下跌，今后楼价下跌的趋势也难以避免。这些地产龙头的经营策略和楼市环境的改变，印证了此轮楼市调控政策的力度之大和速度之快。
不过，投资者在谨慎应对严厉的楼市调控政策的同时，更应该保持清醒的头脑，认识到此次调控的一些局限：一是目前的调控政策还未触及到地方政府土地财政的一丝一毫，而这显然是中国房地产市场扭曲的一大根源；另外，小产权房和建设城乡统一的用地市场虽然被初次纳入政府决策视线之内，但彻底解决的时点似乎仍遥遥无期。国内楼市的黄金发展期其实远没有结束。
二是严厉的楼市调控持续的时间不宜估计过长，因中国经济仍然较为依赖房地产业的发展。在2007年末，政府还在不遗余力地出台政策打压高房价；而仅仅在一年之后，中央和地方政府便开始轮番出台“救楼市”的措施了；时隔一年，从去年年末开始，市场又见到了此轮打压楼市政策的密集出台了。在政府频繁地钟摆式调控楼市的背后，蕴藏着巨大的盈利机会，这对那些实力雄厚的大型地产商和精明的投资者来说，显然更是一个机遇。
(李明旭 作者为方正商学院高级研究员)
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