近一两个月以来，在全国各地政府纷纷出手救市后，央行、财政部、国家税务总局也正式掀起了救市高潮，不仅出台了降低首付、降低契税的新政，同时多次降低贷款利率，为买家和供楼者减轻压力。

　　而经过一年时间的休整后，广州楼市也将在元旦迎来一轮“爆发期”。一方面，超过4万套的供应量将集中在2009年的首个元旦小黄金周推出；另一方面，开发商的促销优惠活动将更加热闹，广州楼价也已降至理性水平。对此，地产专家韩世同认为，对于有着刚性需求的买家而言，年底将是一个入市的大好机会。

　　理由1政策：降税降利率后“二套房贷”松绑

　　上月26日，央行宣布从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，幅度远超之前市场54个基点的预期，如此猛烈的降息实属罕见，进一步表明政府出重拳救市的态度。

　　降息：优惠利率低至0.7倍

　　满堂红研究部高级主任肖文晓认为，此次大幅降息和降低准备金率意在经济，但也惠及楼市；不仅能减轻开发商的资金链压力，还将有效刺激自住置业者贷款买房的意愿，帮助楼市打破观望气氛，对促进楼市成交量回升有积极作用。

　　以50万元20年商业贷款为例，之前等额本息每月还款额度为3937元，降息后，如果享受0.7倍的优惠利率，本次降息后每月还款额度仅3105元，置业者每月可省832元。

　　与此同时，本次公积金贷款利率也同步下调0.54个百分点，虽然下调幅度不如商业贷款，但仍有优势，比如5年期以上的公积金贷款仍可比商业贷款节约2.07个百分点的利息，因此市民选择公积金贷款的意愿会进一步增强。

　　有业内人士表示，经过今年的四次降息，加上年底开发商将展开新一轮的促销优惠活动，供房者的买楼成本已大大降低。

　　减税：90平以下契税降至1%

　　财政部、国家税务总局10月22日宣布，决定降低住房交易税费。两部委明确，自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　据悉，目前广州市区楼盘购买人群主要以二次或二次以上多次置业者为主，约占70%；而郊区楼盘因价格降低，吸引的大部分是首次置业者。粤沛地产副总经理黄春说，针对首次置业的多项优惠政策，将有利于郊区楼盘成交量恢复。某大型国有房企负责人也表示，相信救市政策明朗化之后，将打破消费者的观望氛围，毕竟买房门槛已大大降低了。

　　房贷：有限制放宽二套房贷

　　新政规定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　粤沛地产副总经理黄春分析，第二次买房的居民绝大多数都是为改善居住需求而购房，政策应对这部分人放松房贷，楼市才可能进一步健康回暖。(记者 罗莎琳)

　　理由2供应量：元旦将现“井喷”　4万套大于需求

　　元旦将至，各大中介机构纷纷发布对2009年楼市供应量的预测。有中介行预计，2009年广州十区的可售货量将达8万多套，可售建筑面积将超过1100万平方米。其中，2009年首个元旦小黄金周将有逾4万套的供应量。

　　元旦供应量料超4万套

　　中原地产研究部近日发布的报告显示，2009年广州全市十区的可售货量将达8.8万套。其中，广州全市十区一手商品住宅新增供应约有4.1万套，约575万平方米。业内人士预测，年底至元旦，全市十区一手商品住宅的可售货量将超过560万平方米，逾4万套单位。

　　另据经纬研究中心统计数据显示，明年广州楼市的新增供应约5.3万套，合计560万平方米。经纬研究部朱欣苑预计，元旦期间，广州十区的供应量将在4万套左右，远远大于市场需求。

　　存量房占近35%

　　而阳光家缘统计数据则显示，截至11月29日，约有480个项目在阳光家缘网站内登录了1128个预售证。其未售商品房面积达1731万平方米，其中住宅面积占商品房面积的53%。有专家指出，2008年住宅未售总套数占2009年广州全市供应量的35%。

　　从未售总套数在各区的分布来看：花都区其未售住宅达1.2万套，占全市未售总套数的15%。紧接着为天河区，该区未售套数达到1.1万套单位，作为近几年内中心城区主要供应量的供应之一，分别占中心城区和全市未售套数的30%、14%。

　　中地行市场部总监张斌认为，广州市全市商品房市场中，住宅市场仍是房地产市场的主体，其成交量及成交价格变化的多少，将直接影响整体房地产市场的变化。但从另一个方面去看，有40%以上的商品房面积(包括商业、办公、车位等)在市场上销售有一定的难度，说明部分综合类型的开发商一定持有大量的物业无法变现。

　　另据中原地产数据显示，与2007年相比，2008年的广州十区新建商品住宅新增供应增长了约25.6%，但签约登记却减少了约28.5%。有业内人士预计，2008年的存量房将是2009年元旦期间开发商的首推产品。

　　近郊供应逾五成

　　张斌认为，广州全市商品房市场中，近郊区域无论是供应面积还是供应套数，均占市场供应量的五成以上，这说明城市中心区域总体供应比较紧张。在近期比较低迷的市场环境下，价格下调的空间也比较小。

　　据中介行统计数据显示，元旦期间，广州主要供应主要集中在近郊区，番禺、花都及增城等近郊区的供应量约占全市供应量的60%以上，近郊大盘将再次成为2009年元旦及全年的供应主力。而中心六区的新增供应约有300万平方米，同2008年相比减少了近100万平方米。

　　另据业内人士预计，元旦期间，番禺、增城等近郊的几个大盘将会推出近多套“3、4字头”的洋房产品，甚至不乏有“2”字头的单位，这将对中心区的楼市造成极大的冲击，一手住宅市场的竞争将更加白热化。(记者 徐凤)