自交通银行成为国内五大行中第一家在全行范围内不再强制购买房贷险的银行后，其他银行陆续跟进，近两年时间里，房贷险的销售每况愈下。

　　而2007年9月3日起，青岛市取消沿用近10年的住房公积金贷款强制保险政策，开始实行住房公积金贷款保险自愿政策。10月，成都也将原来公积金贷款申请人强制购买房屋贷款综合保险变更为自愿选择购买保险，减轻缴存人的购房负担。在此情况下，房贷险的状况堪忧。

　　保险业内人士认为，房贷险销售进入冰河时期缘于产品设计已经跟不上市场需求。业内人士指出，房贷险或可拆分，客户与银行各自买单一部分保障。

　　退保潮年底到来

　　去年年底的房贷险退保潮已经迫使保险公司为险种进行了一些调整，比如平安保险推出的“和谐人生”产品中，当借款人在贷款期间，由于意外所致死亡或伤残，保险公司不仅代为偿还相应的全部或部分还贷责任，而且不收回房产，令客户安居无忧。另外，该产品能将夫妻双方均视为被保险人，任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任均全部由该公司承担�？梢钥吹�，保险公司扩大了保障范围。

　　但是，该业务起色并不大。以上海为例，据上海相关部门统计数据显示，除去退保支出因素，上海市各财险公司2007年上半年房贷险保费收入仅为6300万元。而根据已公布的数据，2007年1月至7月，上海房贷险的保费收入不足5000万元，1月至8月更是下滑到3800万元。1月至7月，有6家保险公司该险种保费收入仍为负值，同比增加4家，最低约负3000万元。

　　华安保险业务管理部的一位人士告诉记者，公司的房贷险仍在销售，虽然目前退保情况较平稳，但预计随着房贷利率的提升，年底会迎来一个退保高峰。而一位股份制银行的理财师指出：“对于已经贷款的客户来说，明年开始实施的新利率将体现今年屡次加息的叠加效应，因此今年年末正是提前还贷的大高峰，这也将影响房贷险的销售�！�

　　产品失衡是主因

　　从表象来看，房贷险保费收入大幅萎缩的主要原因是，2006年起商业银行的房贷险销售从强制转为客户自愿，购房者不愿意再为该保险掏腰包。而与此险密切相关的房贷业务也在宏观调控政策之下，出现较大的提前还贷风潮，引起退保。

　　但究其根本原因，产品设计的不合理、风险分担与费用不平衡是房贷险发展遇阻的关键因素。房贷险的保险责任包含还贷保险责任和财产损失保险责任，而矛盾的焦点集中于财产损失这块。消费者认为，银行一方面让购房者用房屋作抵押，同时又要求购房者购买房贷险，这是将银行自身的风险转嫁到贷款人的身上，违背了公平原则。

　　另一方面，房贷险中关于财产损失保险责任规定，由于火灾、爆炸；暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、雪崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；空中运行物体坠落，以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的坍塌原因造成的保险财产的直接损失，由保险公司负责赔偿。但大多数人认为，出险率实在太低，没有必要购买。有调查表明，在100位申请房贷被告知可以选择保险的客户中，有95%至98%的客户拒绝投保。

　　转型或拆分是方向

　　保险人士认为，房贷险种列出的条款都是房屋的最基本保障，其中火灾、爆炸风险一旦发生，其造成的后果损失一般都是巨大的。就上海地区来说，火灾、暴风、暴雨、台风、雷击的出险概率还是挺高的。但由于风险费用不平衡，导致贷款人将房贷险“一竿子打死”。业内人士指出，这对于客户本身而言也是有害的。

　　平安产险上海分公司个人客户核保部主任陈晓宇表示，对借款人来说，还贷责任保障是很重要的，虽然现在客户可以购买意外险，但如果发生意外，银行的贷款仍需返还。

　　买了似乎要出冤枉钱，而不买则贷款人暴露在风险之下。房贷险究竟何去何从？

　　华安财险上述人士指出：“之前产品的设计更多地是考虑银行的需求，因此从客户的角度来看，产品的保障范围、费率等确实不具优势�！彼�认为：“银行为了得到抵押物的安全保障，需要购买保险来转嫁其特定风险，从银行的角度来说，这是取代房贷险的一个方向，但对客户来说，为了保证其还贷能力，还需自身再购买其它保险，如人身意外险及包含其他保险责任的家庭财产保险等，这是房贷险发展的另一个方向，客户的这些需求需要保险公司进一步开发相应的产品，并与银行建立新的合作模式来推广�！�

　　陈晓宇也认为，由银行来购买相关的保险以保证抵押物的安全，转嫁有关风险，应该是房贷险发展的方向，但是，她指出：“银行一般仅会购买抵押物的财产损失部分。所以，在商业银行取消强制保险后，客户的风险意识还有待提高，做好还贷方面的保险，以防万一�！�(张竞怡)