开发商心态

　　“我们并不着急”

　　正如调查显现的那样，北京楼市已经出现了观望现象，那么，开发商的心态对楼市走向尤为重要。有意思的是，多数开发商告诉记者，“尽管观望确实出现，但我们并不着急�！辈蛔偶钡脑�因是，很多项目都已经借11月前的热销完成了未来一两年甚至三年的销售额。

　　“在11月前，房价一夜之间快速上涨，很多原本预期卖八九千元一平方米的楼盘，最后开盘时往往卖到了1.3万元以上甚至更高的均价，于是，很多楼盘虽然开盘销售的面积还没达到全部销售面积的一半，但销售额却已经达到了整个项目的总预期�！弊蛱�，通州一开发商向记者透露。按原本计划，该开发商3年开发完这个楼盘，总销售额预计2亿元，但自6月开盘至今，虽然开盘面积仅40%，但却早在9月就已经完成了3个亿的销售额。据了解，今年北京类似这样房子还没卖一半却提前实现了整个项目的销售预期的楼盘多的是。

　　事实上，9月“珠江·奥古斯塔城邦”因开盘价一升再升最后导致购房人集体“急了”的事件，可能是这一现象的最好注解：今年7月“珠江·奥古斯塔城邦”开始推广活动，销售人员告诉购房人张先生该项目精装修房卖6200元／平方米；8月初，张先生再次获悉，房价已从6200元/平方米调到了6700元/平方米；8月中旬，该楼盘依然没开盘，但价格又从6700元/平方米上调到了7200元/平方米；9月下旬，张先生真正买房时，房价已经上升到了8200元/平方米。

　　另据了解，开发商不着急的另一个原因是，北京楼市新增供应量始终没有出现实质性变化，从上半年至今，房价上涨速度较快的城八区和去年一样，新盘供应没有出现增多的趋势，而从目前已成交的土地供应情况看，城八区已供住宅用量相比去年又减少了43%。

   购房人心态

   观望者担心是否已到“抄底”时刻

　　那么，购房人在现阶段又是怎么想的？记者对一些楼盘的意向客户进行了采访，愿意接受采访的30名购房人的情况显示，购房人暂时不买房的原因虽然多样，但有一个共同点是，不是觉得房价太高无法承受，而是担心现在进入是不是时候，担心贬值，于是“大家好像都不着急了，我也不着急”。

　　根据调查，30名购房人选择暂时不买房的原因，有的是因为“到年底了，很多好的房子早就卖光了，等等看明年能不能有更好的房子”；有的是因为“第二套房贷利率要提高很多，我先把第二套房子卖出去再买”；有的是因为“现在贷款很难批”……尽管原因多种多样，但记者注意到，接受采访的准买房人几乎都提到了“广州、深圳都降价了，现在买，会不会不值”的问题。不难看出，购房人最先考虑的是“买了后能不能升值”；还有，买还是不买，从众心理都比较强。

　　还有一点值得关注的是，30个购房人中26人都不是第一次购房，属于“改善居住品质型”购房人。而记者了解到，很多第一次购房的购房群体，早已经把眼光转向了限价房，对他们而言，什么时候北京市有关方面能明确限价房的购房准入标准，能早点知道自己是否被划入“被照顾”群体，是他们目前最关心的。

　　财经观点

　　明年京城楼市有何变数

　　眼下的北京楼市是如此，那么，不考虑需求，单从今年目前已经知道的房地产相关政策、北京土地供应情况等看，2008年的北京楼市有可能会出现什么变数？

　　有可能让房价继续上涨的因素有：首先，进入2008年，各商业银行将使用新的主房贷款额度，因此预计至少2008年冬季以前北京楼市的一手、二手房的购房人不会受到银行个人贷款门槛的影响，部分购买力可以得到释放；其次，由于央行已经明确明年实行“货币收紧”政策，开发贷款作为最有可能被紧缩的信贷，其结果是有可能会影响明年的新盘供应；第三，奥运有可能采取的限制施工工地作业的政策，会减慢商品房供应速度；第四，从2007年的土地供应来看，根据有关机构的测算，2008年可以出售的商品房供应预计比2007年还要减少20%-30%。另一方面，因为经济适用住房等保障房无论是从准入标准还是审核程序都较以往有了很大的变化，不仅政策严了，而且锁定的保障范围也因严格而变小，这也意味着，不能进入住房保障政策范围、需要购买商品房的购房群体在增加。

　　有可能平抑房价的因素有：200万平方米的经济适用住房、300万平方米的限价房明年将上市；今年年内的6次加息，无论是对开发商还是购房人都会产生较大影响；第二套房贷提高首付和利率政策的实施；2007年商品住宅用地日益郊区化，未来价格相对低的郊区住宅有可能平抑北京房价等。

　　综合来看，仅凭目前年底出现的观望以及珠三角地区出现的房价变动，判断北京房价出现松动还为时尚早，而包括北京在内的房地产调控还任重道远。(余美英 陆纯)