金融�；�冲击全球写字楼市场

　　近日�煿�际物业顾问戴德梁行调查了全球49个国家共114个商业区在2008年间的写字楼租务开支及走势。以美元计算，仅36.8%地区的租务开支在2008年有所增加，少于2007年的89.8%；61.4%出现下调(2007年的比例为8%)；余下1.8%则保持平稳(2007年的比例为2.2%)。

　　亚太区、中东、非洲、中欧及东欧商业区普遍面对优质写字楼空间匮乏的情况，这种供求失衡造就环球主要商业区的租务开支在2008年上半年间急升，然而从美国次按问题衍生出来的金融海啸及经济衰退，却令许多商业区的租金升势戛然而止。

　　戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，在这些地区，银行及金融机构相继缩减规模，是导致写字楼需求骤降，租金下调的一个重要因素。此外，2008年间主要货币兑美元的汇价出现重大变化，亦是影响各写字楼市场排名的重要因素。

　　　　莫斯科表现最抢眼

　　2008年全球租务开支排名前10位的商业区中，于2007年首次进占头十位并排名第三的莫斯科，2008年以每年呎租255.6美元的租金雄踞榜首，以年升幅32.6%首次将伦敦挤出全球首位。

　　伦敦(西区)以每年呎租186.2美元(-32.5%)排第二位；香港则以每年呎租185.2美元(-5.5%)跌至第三位。

　　陶汝鸿称：“莫斯科的排名显示了这个新兴市场的实力，俄罗斯商品及能源出口行业的蓬勃发展，带动写字楼需求上升；跨国企业纷纷于莫斯科设立支部，推高当地租金，同时由于优质写字楼供应稀缺，加上基建未能配合，造就写字楼租金急升�！�

　　香港中央商业区在优质写字楼供应紧绌的情况，租金升幅于2008年上半年受到支持，至下半年才放缓。伦敦(西区)的租务开支由于受金融、保险、地产及相关专业服务行业的写字楼需求减少，以及英镑过去一年兑美元汇价下跌较多拖累，跌幅较大。

　　　　中东市场放缓

　　戴德梁行近日发布的报告显示，在2008年金融风暴的冲击下，中东及东欧商业区显示了一定的抗跌力。2008年间，杜拜每年呎租升至157.2美元，排名第五；阿布扎比每年呎租亦升至125.2美元，排名第九，两地均是中东市场的焦点。

　　“拥有庞大石油储备的波斯湾国家，其写字楼市场向来受惠于伊斯兰银行及金融业务，而近年杜拜及阿布扎比的政府亦积极吸引外资到当地发展和投资，刺激写字楼需求�！�

　　然而在近月全球经济衰退的影响下，两地的写字楼市场亦出现了放缓的征兆。

　　　　英镑贬值，伦敦跌幅最大

　　租务开支跌幅最大的三个地区则是伦敦(市中心)(-35.8%)、伦敦(西区)(-32.5%)及首尔(-30.1%)。伦敦写字楼市场与部分西欧商业区一样，不少进驻当地的跨国公司出现亏损而要缩减规模，导致写字楼需求下降，特别是对伦敦(市中心)而言，该商业区的写字楼需求及吸纳量在2008年初便已开始下跌。

　　不过，戴德梁行报告认为，伦敦市场下调幅度较大，主要原因是英镑的汇价在2008年底按年贬值高达28%。若以英镑计算，伦敦(市中心)及伦敦(西区)在2008年的租务开支只分别减少了10.7%及6%。

　　事实上，伦敦(西区)的写字楼物业过去数年在金融机构及基金争相竞投下，租金被推高了不少，因此在2008年的经济衰退及英镑贬值的双重因素下，该区的租务开支仍属全球第二。

　　亚太区十大商业区租务开支的排名前三位依次为香港、东京(中心五区)及孟买。孟买及同属榜上的新德里租务开支下跌，主因是写字楼需求主力的信息科技业同样受到美国经济增长放缓影响，导致需求下降。

　　唯一入选亚太区十大的中国大陆商业区是上海(浦西)(第23位)及上海(浦东)(第26位)，今年前者在排名上超越后者，而两区排名都高于2007年，反映上海的写字楼市场逐渐走向国际一级市场的水平，但到了2008年下半年其市场需求亦开始回落。

　　由于担忧经济前景进一步变坏及写字楼需求持续减少，在全球114个商业区中，只有14%预计租务开支上升，44.7%预测租务开支下跌，41.2%预测租务开支持平。(记者 周雪松)