- 北京楼市回暖逼近"阶段性顶部" 成交量创3年新高
家住北京南三环外马家堡附近的小周夫妇近期正在为买房而烦恼�！拔逡弧比旒倨�，他们在周边看了十数套二手房和几处新盘。中意的户型和小区，房价已超过13000元/平方米，比今年初上涨了2000元左右，目前的均价接近2007年高点时的水平�！翱戳艘蝗�，发现房价又涨上去了，只能再等等看�！毙≈芏灾泄と钦弑硎�。
与小周的观望情绪形成鲜明反差的是，今年以来，北京楼市一、二手房成交量双双大幅放大。4月份，北京期房住宅成交量达14977套，单月销售量创下2006年5月份以来新高；二手房成交则突破20000套，维持历史高位。业内专家指出，目前北京楼市库存压力有所缓解，但存量规模依然很大，销售回暖带动价格攀升将加剧供需双方的博弈；预计5月以后，北京楼市成交量环比回落的可能性将显著增加。
成交量面临“阶段性顶部”
北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，4月份，北京共成交期房住宅14977套，成交面积为163.49万平方米，成交套数同比增长207%，环比增长19%。除去经济适用房、限价房等保障性住房供应，京城实际成交的期房商品住宅为13372套，成交面积为149.69万平方米，环比增长分别达16.2%和22.1%。同期，成交的现房商品住宅为3556套，成交面积为471170平米，环比分别增加43.4%和42.9%。
4月份，北京楼市总成交量环比上涨明显，对比历史数据发现，期房住宅的成交量更是创三年来新高。4月当月，北京期、现房商品住宅合计成交了18533套，突破了自2007年以来楼市成交量的历史峰值，相比2007年7月期、现房住宅成交量最高时的15444套，还增加了3089套，显示出北京楼市反弹的强劲。
亚豪咨询副总经理王英男指出，4月份，北京楼市成交量环比虽然保持增长势头，但是期房商品住宅的环比增幅已有所回落。统计数据显示，3月份期房商品住宅成交量环比增幅，无论是成交套数还是成交面积增幅均在九成以上；而4月份成交量的环比增幅仅为二成左右。
对此，21世纪不动产高级分析师孟奇分析，一方面，以首次置业为主、改善置业为辅的住房需求，经过一季度的集中释放，已消化相当大一部分，且年初处于市场复苏期，成交量的基数较低；另一方面，在经历楼市阳春之后，多数项目开始跟风涨价，虽然上涨的幅度并不高，但由于目前的楼市仍处于动荡期，消费者对价格非常敏感，因此，项目贸然涨价必然会引起市场交易的波动，导致成交量回落。
据中国证券报记者了解，目前少数楼盘正酝酿涨价，而供需双方对价格预期的差距正在拉大，这将构成助推成交量下滑的力量。业内预计，如果房价继续上涨，4月份将是今年楼市回暖的阶段性顶部。
“五一”期间，楼市成交量已显现回落迹象。数据显示，“五一”三天假期，北京期房住宅成交1274套，成交面积13.4万平米，剔除保障性住房，北京实际成交商品住宅为951套，成交面积10.6万平米。相比前一个小长假的清明假期，实际成交的商品住房套数、面积分别下降23%和21%。同时，“五一”假期商品住宅日均成交量环比4月也出现回落，成交套数、面积双双下滑29%。
提价或遇库存压力
楼市隐现向上拐点，提高开盘均价的项目逐渐增多，市场整体销售价格开始普涨。据亚豪机构统计数据显示，4月份开盘项目的整体开盘均价为12237元/平方米，环比上涨10.1%，平均每平米上涨1122元。
前期跌幅较大的五环外项目及通州区开盘项目的均价，也出现了小幅上涨的态势。数据显示，4月五环外开盘项目均价为9934元/平方米，通州区开盘项目均价为7673元/平方米，环比分别上涨了8.9%和3.3%。
王英男指出，在楼市出现回暖现象后，销售情况较好的楼盘纷纷小幅调高了开盘价格，不过，大多数开发商则处于矛盾的心态中，一方面楼市的确回暖，使他们对未来的预期有所改观；另一方面，市场库存仍高，不敢大幅提价销售。
数据显示，截至5月5日，北京期房住宅的可售量已经从2008年11月末的11.38万套降至目前的89084套。北京市建委一位官员表示，虽然北京楼市去库存化效果明显，但是8万多套可售房源的压力依然不小，有这些“库存”压顶，“相对低价”将是主旋律。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，虽然3、4月份北京楼市热销，但其后将有一次调整。如果开发商就此大规模提价，达到或者接近区域内2007-2008年上半年的价格水平，那么市场将会重新陷入观望。毕竟受到压抑的刚性需求，从3月到5月，已基本释放完毕。此后，才是正常状态之下楼市走势的“市场选择”。
近期开盘的位于北京西二环沿线的金泰城·丽湾，销售均价从原来的21000元/平方米下调至16000元/平方米。金泰地产市场部一位负责人表示，项目在5月之前降价推盘，主要目的是打破市场观望情绪，促进实际成交，加快资金周转。
开发商加速推盘
虽然项目销售均价有所上调，但开发商推盘的意愿和速度也在提升，4月份北京新增供应量大幅增加。多家市场调研机构的监测数据显示，4月份，北京开盘项目达55个，其中，纯新盘项目6个，其余均是老项目后期开盘。55个项目新增供应套数为10327套，新增供应面积为107.6万平米，环比3月份，开盘项目个数增加48.6%，新增供应套数增加53.4%，新增供应面积增加53.9%。
与此同时，开发商申请预售许可证的项目也在大幅放大。统计数据显示，4月份，北京取得预售证项目共有51个，环比增加34.2%。其中，预售部分为住宅的项目个数为41个，预售套数为8501套，预售面积为115.9万平米。
市场人士指出，4月北京楼市全面回暖，“价升量涨”提振了开发商的入市信心，也促使开盘项目大幅增加。而取得预售许可证的项目显示出的是楼市的潜在供应量，取证套数、面积的增加表明开发商对后市的乐观态度。抓住4、5月份的有利时间，加快入市销售，已经成为了众多开发商的共识。另外，从取证项目的具体情况来看，这些项目多在五环外的远郊区域，这反映出远郊区域的项目在未来的市场消化过程中将面临较大的竞争压力。
由于地理位置、相关配套及产品自身品质的差别，在售项目的销售情况也呈现“冰火两重天”的现象。据亚豪机构统计的相关销售数据显示，4月份，北京开盘项目整体平均销售率为46.1%。从具体项目来看，销售率大于50%的项目有21个，其中有几个项目销售率达到了90%以上，远洋万和城、纳帕·尔湾、远洋沁山水等项目甚至销售一空。但也有一些项目开盘至今的销售情况并不尽如人意，4月份销售率低于10%的项目有7个。
华高莱斯分析师指出，区域位置较好，或者资源稀缺，或者品质较好，项目具备了一项或多项优势，形成了热销效应；而销售不佳的项目多数“定位不准”，“性价比”过低，一旦定价高于区域购房者心理预期，必然形成滞销。
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