酒店式公寓

　　增值速度不如周边住宅

　　林建明对同方国际周边的几个小区摸了个底。目前，秋涛北路附近的景芳小区二手房成交均价在14000元/平方米左右，艮山西路上的闸弄口新村二手房成交均价在13000元/平方米左右，秋涛北路与凤起东路交叉口的单身公寓新城市广场成交均价12500元/平方米左右。虽然新城市广场(约2005年建造)要比景芳(1996-1997年左右建造)和闸弄口新村(1988年左右建造)的房龄小很多，但价格比这两个小区低。

　　林建明知道，类似于同方国际这样的酒店式公寓或者单身公寓,是50年产权的商业用地，购房成本比住宅高：房贷最低首付五成，按揭利率是基准利率的1.1倍，贷款最长10年，而且不能使用公积金；此外，房子以后转手的买家肯定没有住宅多，因为这类公寓居住成本太高，水电是按照商用标准支付的，又是一居室，南北往往不通风，没有阳台，所以不适合长期居住。这些因素综合下，酒店式公寓或者单身公寓比周边住宅价格略低也是情理之中。

　　价格适当是林建明当初要买同方国际的原因。他认为，同方国际七月底公布的预售均价14500元/平方米，享受97折后相当于14065元/平方米，跟周边住宅价格差不多，本身是新楼盘，所以可以考虑。但是现在涨到17000元/平方米，比周边住宅的价格还要高3000-4000元/平方米，如此一来，开发商把未来可能增值的空间几乎都拿走了，相应的风险就留给了业主。

　　买酒店式公寓首先考虑出租，林建明算了算，同方国际涨到17000元/平方米，出租回报率也低很多。

　　参考周边小区的租赁价格，景芳、闸弄口新村内，两居室50平方米左右的房子，精装，家电全配，月平均租金1800元左右。新城市广场40-50平方米精装、家电齐备的单身公寓，月平均租金2300元左右。

　　那么，根据周边小区出租情况，可以大致算出同方国际的年租金回报。以同方国际样板房46平方米为例，17000元/平方米成交，总价78.2万元，月租金2300元，年租金回报率在3.5%。这是一个非常理想状态下的回报率(即一次性付款没有房贷利息、税费、公寓空置时间以及配置家电的费用)。同样这套公寓，按之前的单价14500元/平方米计算，总价是66.7万元，年租金回报率在4.1%。而杭州市中心黄金地段一些中小套房源，买下来出租，回报率也能达4%-5%，这是杭州比较理想的出租回报率了。

　　那么，同方国际将来的租金会不会有很大的提升呢？林建明觉得很难。同方国际附近是佳好佳建材市场、杭州安琪儿服装小商品市场，不属于黄龙和武林广场这样高端租客云集的商务区，高端租赁肯定不活跃。