- 涨价预期引发炒房潮 房贷涨中介银行利益链生变(2)
除此之外，目前大部分银行已经完成了全年的放贷任务，银行审批贷款也变得更加严格�！笆杖胫っ魇且桓龊苊飨缘谋浠�。以前银行对夸张的存款证明都是睁一只眼闭一只眼，在现在必须是真实的收入证明，还需要提交一些缴税证明�！币腥耸砍�。
银行打破“返点”潜规则
银行对中介的返点最高达到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房贷312.6亿元贷款额、平均1.5%的“返点”比例粗略计算，中介从银行获得的佣金收入高达4.69亿元。
在房市火爆、房贷猛增的同时，一个有趣的现象值得注意———银行开始停止和中介的二手房贷款合作。
对于银行来说，中介公司是个又爱有恨的主，在传统的合作模式下，中介可以给银行带来丰富的客户资源。但中介两边“吃钱”，在收取购房者中介费的同时还向商业银行索取高额佣金，即“返点”。但这种生存法则在今年受到前所未有的质疑和挑战。
“由于去年底时楼市惨淡，各银行为了达成考核目标，纷纷采取大比例返点政策激励中介机构，有的银行甚至从0.5%提升至现在的1.5%，行业有些恶性竞争�！币簧桃狄蟹看孔芫硭�。
据记者从中介公司和银行方面了解，目前北京市场，银行对中介的返点最高达到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房贷312.6亿元贷款额、平均1.5%的“返点”比例粗略计算，中介从银行获得的佣金收入高达4.69亿元。在房贷利率普遍打7折的情况下，按一年期存款的成本2.25%和5年以上的优惠贷款利率4.158%来计算，银行从房贷上获得的毛利已不足2个百分点。如果再去除人工费用、房租、管理费用等不可回避的成本，实际获利肯定低于1个百分点。
银行开始叫苦，并开始单方面打破这个“潜规则”。
今年下半年，建行已宣布，由于中介收费高，停止了和中介公司的合作。9月份深圳市银行公会率先与银行签订《深圳市国内银行业住房按揭贷款业务自律公约》，承诺“在办理二手房按揭贷款业务过程中，不以任何形式向地产中介或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源”。此后，上海、广州、山东等地银行业公会纷纷效仿。按照山东省的自律公约，银行向房产中介“返点”将受到严格限制，最高不得超过2%。。
不过，一中小银行的个贷部经理指出，房产中介公司掌握着二手房市场的大量客源，“返点”仍具有巨大市场。
中介的想法也比较乐观。一中介公司市场部经理认为，时值年末，大多数银行的贷款任务已经完成，但进入明年年初，各大行贷款指标下来，很可能再度爆发房贷客源争夺战，到时候各银行是否坚守住自律公约是个很大疑问。
“大银行不给返点，我们就把客户介绍给小银行和外资银行，这些银行房贷业务规模尚在发展当中，他们每年也都有考核指标�！敝薪楣疽苍谘扒罂占�。
直客式二手房贷崛起
银行的直客式房贷把中介费、二手房评估费、贷款手续费等费用作为按揭贷款的附加服务，只需三四百元甚至是无偿提供给购房者。
彻底摆脱中介并非朝夕之事，银行在尝试另外的出路。从去年开始，银行纷纷试水绕开中介直接面对购房者的直客式房贷，目前工行、招行、中信都已经推出直客式二手房贷款�！ �
这种不需要中介的房贷方式，既可以让银行省下一笔返点费用，也可以为买房者省下不少中介费。按购买一套100万元的房子计算，中介费用一般是房价的3%，加上评估、担保等费用，购房者需多掏3万-5万元不等。而目前银行的直客式房贷把中介费、二手房评估费、贷款手续费等费用作为按揭贷款的附加服务，只需三四百元甚至是无偿提供给购房者。
不过，直客式房贷面临两大难题。一方面，银行直客式二手房贷款主要针对已经找到房源的买主，银行房源跟中介相比并不丰富。12月3日，记者在中信银行二手房买卖直通车网站看到，其有效房源约为3039套，一般有点名气的小区房源基本是3-4套，很多小一点的小区根本没有房源。对于想挑选二手房的买房者来说吸引力不够。
另一方面，直客式二手房在买卖过程中的违约、虚假等风险，均由买房者自己承担。不少购房人担心碰到假产权证上当，并且缺乏对办理过户手续相关知识的了解，所以买卖二手房时，基本上还是通过中介公司担保，并代办相关贷款、过户手续。中介费相当于一笔“省心费”。因此，据了解目前这种直客式二手房贷以已经找到房源的贷款者为主。
中信银行日前公布的数据显示，从今年8月27日至11月上旬，其直客式二手房业务已经受理了超过1亿元按揭贷款，大概有150多位市民通过该平台买到了房子，这一交易量不足中介的百分之一。
“房源是最重要的问题。银行不可能做到像中介公司那样，支出那么多的人力物力在各个小区跑房源，完全摆脱中介是不可能的，但应该减少对他们的依赖�！币患壹苹髂杲胫笨褪蕉址渴谐〉囊欣献艹�。
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