- 后“春交会”时代 楼市往何处走？
本期主持人：潘昭晖 刘永春
文字整理：潘昭晖
主持人语
5月2日，历时4天的中国长沙第27届房地产交易展示会完美落幕，据长沙市房产信息中心统计数据显示，本届房交会各类房屋总成交2671套，总成交面积27.9万平方米，总成交金额达11.71亿元。其中各类房屋实际总成交680套，与26届房交会相比增长了近24%。这是一个了不起的数据，在接连几期关注了楼市发展趋势之后，我们公认，市场的小阳春态势已不容否认，接下来，我们将关注的目光投向了产品形态上。
房交会历来被誉为长沙楼市的“风向标”和“晴雨表”，作为处在楼市调整期的2009年首次大型房展，一系列的数字均表明，长沙楼市全面回暖。那么，房交会之后，长沙楼市未来的走势究竟如何？产品的发展趋势又会是怎样的？我们希望听听各位的看法。这次请来的嘉宾都非常有特色，都是各种产品形态的领军人物——有绿城这样的外来住宅标杆，有万象新天这样的高层公寓标杆，有好望谷这样的本土别墅标杆，有盛世华章这样的个性探索标杆，涉及到纯别墅社区、花园洋房、公寓高层等各个产品层面，每一个楼盘都可以很好地展开探讨。
我们希望，今天《广厦会客厅》聊的话题，对长沙楼市产品形态，会有提质五年的影响。
市场 楼市已全面回暖
罗飞虹(好望谷副总经理)：去年冬天楼市大气候整体都不好，在今年过年之后，大家的消费信心起了变化，业内评价是经济没见底，还是小阳春。我认为，不管是真正的春天还是小阳春，咱们也不能错失这个机会，还是要把握这个机会。谈到房交会后的楼市走势，我认为房地产永远不会是一个夕阳产业，总是有人要住房子的。作为一个省会城市，刚性需求是确实存在的，很多人愿意来省会置业，何况长沙市的房价还是比较低，我认为长沙房价还是有上涨的空间的。
祝海(湖南绿城总经理助理)：这次房交会成交量火爆是意料之内的。全国第一季度从3月下旬开始，高端楼盘已经开始回暖，那时我就想到房交会肯定会很火爆。但是，长沙的情况比较特殊，一是房交会上肯定以打折为主，二是参与重在品牌的宣传。那么，在房交会上打折促销是很正常的，成交量肯定也会火。
原因？一是去年被压抑的刚性需求客户出手了；二是股市回暖，楼市可以说是真的已经回暖了，股市点数也有上涨和突破。从国家宏观经济形势来看，今年上半年除非世界经济形势有大的好转，国家肯定不会出台打压房地产市场的政策。楼市现在比较稳定的状态有可能得到延续，三、四月份我还有担心，现在看来整个形势是一片大好。
产品 长沙建造水平需要提高
罗飞虹：长沙楼市有个很奇怪的现象，在竞争之后，尤其有这么多外来品牌开发商进驻长沙，房价却始终涨不起来。外来开发商也觉得很奇怪，他们来到长沙，就是与他们在其他地方建造的产品不一样，这说明湖南的建筑品质很低。
消费者都以为房地产行业是暴利，开发商是奸商。其实，开发商最累，要做自己满意的产品实在太难了。我认为湖南房地产行业在未来应该进入品质化道路。我们也在酝酿下一步要做什么，下一步我计划在前期基础上，走专业化道路。
陈岗(万象新天副总经理)：我一直做营销，也一直在考虑，现在楼市的产品是不是我们想要的房子，是不是我们想要的产品？城市是需要建设的，建设阶段要一步一步走，在这个过程中需要开发商负责，但是，也需要施工队有水平、有责任感。
一个房子需要很多方面来做配套，对于开发商来说，今天做A产品，明天做B产品，也可能是做一种尝试，不断地优化产品。我认为做产品优化真的太难了，在长沙目前的楼市，建造施工的成本其实是被卡住了�；痪浠八�，做70分的品质只要70分的成本，做100分的品质就要100分的成本，并且边际成本也会增加得特别快。
祝海：从产品来看，长沙楼市讲到产品真的是一个比较特殊的状态。首先，大家都觉得长沙是一个价格洼地，很有空间。所以，很多开发商进来。现在到了战国时代，但大家占的市场份额都不是太大。市场供应量却很大。在这两点齐头并行的情况下，长沙房价就上不去。那么，大家都说长沙楼市的品质不高，长沙人消费取向是不一样的，长沙的消费者更看中价格一些。竞争激烈之后，长沙楼市也慢慢在培养注重楼盘品质了，当然也还有开发商在继续打价格战。那么，在下一个阶段，我认为经过这一波的启迪，四五年后的长沙房地产品质应该会慢慢上来。
趋势 街坊情结开始回归
罗飞虹：我们准备在远离市区的地段做一个旅游地产项目，这个项目类似于“华侨城”的项目，准备放在长沙县境内来做。如果楼市持续乐观，销售得好的话，下一步的投入可能就会多一些。
祝海：绿城以前专注做产品，现在意识到精装修是一个趋势，绿城在杭州也开始做精装修了。绿城每年都会请专业的调查公司调查满意度，客户对绿城的满意度是越来越高，也希望绿城做精装修项目。
长沙的产品形态从风格来讲，已经不缺风格了，什么风格都有。绿城在长沙做了桂花城和青竹园，接下来要做的话，每个项目和地块有关系，要看地块周边的环境，适合做什么项目，就做什么项目。经过这一轮的市场洗牌，大的品牌公司肯定在市场上将更有优势。绿城会不断尝试开发新的产品，我们的取向还是做经典的住宅，因为我们现在还没有计划做商务楼或是写字楼。
田章(盛世华章营销总监)：关于市场的走势受三个条件的限制，一是市��；二是消费者；三是开发商。所以，我们这种夹在消费者和开发商之间的人最难受了。讲到公司的下一步发展，这和公司的储备项目有关系，如果公司的储备是在青竹园附近的话，那我讲的东西又不同了。另外，和公司的开发经验也有关系，绿城如果拿到别的地块，可能也不会做别墅，会做和那块地块相对称的产品。我们的考虑，是在长沙建标志性的房子。
陈岗：作为一个社区来说，物质生活上来了以后，对精神生活的要求肯定也会越来越高，客户开始从以前单纯地追求外在的品质，开始往追求内在的品质走了。
任何东西都是回归的，以前我们说大区经济，现在说小区经济，现在开始强调街坊情结，强调社区文化了。那么，我认为，社区文化这条主线，也是下一阶段的一个走势。
开发商眼光还是要看长远一点，要找到未来的目标来做努力，这样的话对产品形态方面的思考将会更加到位。我认为正确的思路就是做好的产品，卖合适的价格。
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