甘肃最大一起商品房预售纠纷开庭 被告返还本金

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　　——白银华电公司774名职工诉房产商案一审宣判

　　支付了上亿元的购房款，却不见房产商动工盖房子，而房产商却以双方合同缺乏法律效力为由，不履行合同。今年年初，在焦急等待了1年多以后，白银华电投资开发有限公司(简称白银华电)的774名职工把与之签订购房合同的两家房产公司告上了法庭。前不久，兰州市中级人民法院对此案作出一审判决，法院确认此案为商品房预售合同纠纷案件，判定房产商返还本金。

　　团购新住房 先期付款过亿

　　白银华电投资开发有限公司，是国电靖远发电有限公司改制后组建的股份制企业。2007年5月18日，原告以国电靖远发电有限公司774户职工团购住房代表的名义，与兰州居正房地产开发有限公司(简称居正公司)和兰州金万利房地产有限公司(简称金万利公司)签订《住宅房团购合同》。合同约定，在拟建的“雁滩家园”中，为白银华电建设“靖电小区”住宅商品房，共6幢，26个单元，842套住房等......总房款暂定为2.7亿元。原告向被告支付2000万人民币的购房定金后合同生效。

　　两家房地产公司，将“靖电小区”约45.27亩土地使用权抵押给白银华电，双方办理完成抵押登记手续，领取《土地他项权利证明书》后，即按总房款的30%向房地产公司支付房款。居正公司具有商品房开发资质，已依法取得“雁滩家园”住宅房开发项目土地使用权，并全权委托金万利公司开发。其后，白银华电分次向房地产公司共支付2000万元。双方协议，“靖电小区”住宅楼应于2009年9月30日前竣工验收合格后交付使用。双方又签订了《团购合同补充协议书》和《关于团购房屋工程进度的补充协议书》，随后，原告又先后向被告支付了8100万元的购房款。

　　合同难履行 买房人上告法院

　　购房合同签了，定金、购房款也交了，而白银华电的774名职工却等来了两家房地产公司授权律师发来的律师函，表示由于双方签订的《住宅房团购合同》及相关补充协议缺乏法律效力，属无效合同，并明确告知原告不再实际履行约定。其后双方曾多次协商，但未达成一致。于是，白银华电及774名国电靖远发电有限公司职工将两家房地产公司告上法庭。请求法院确认合同无效，并判令两被告返还1.01亿元房款，承担同期银行贷款利息900余万元，并赔偿原告损失1.58亿元。

　　原告诉称，2007年9月27日，原告与被告金万利公司签订了《关于团购房屋工程进度的补充协议书》，根据协议书约定，二被告保证原告所购住宅楼形象进度至正负零(“正负零”指的是主体工程进展程度，在主体工程中的地下工程部分完成，该进行主体地上工程部分的时候，也就是主体工程达到“正负零”。)的时间为2008年2月28日，工程进度至正负零后60日内取得《预售房屋许可证》。但至今住房工程仍未开工，也未取得预售许可证，更为严重的是两被告将已付购房款全部挪作他用。

　　原告认为，导致原告购房合同目的至今未能实现的全部过错责任在于两被告。这一年多以来，原告预购同类地段商品房涨价幅度每平方米高达1500元以上，为此，原告为实现同样的合同目的，将至少要多承担购房款1.58亿元。因此，原告在提起的诉讼中要求依法判令两被告除返还已付房款外，还要承担利息、诉讼费用和损失的1.58亿元。

　　对此，两被告公司认为，对于双方签订的《团购房合同》及补充协议均无异议，因客观因素合同不能继续履行。对于原告要求被告返还本金也无异议，但白银华电要求他们承担其预期利息损失于法无据，对方主张的1.58亿元的损失不是合同无效直接产生的损失，请求予以驳回。

　　一审做判定 被告返还本金

　　法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效.........”的规定，原被告双方签订的《住宅房团购合同书》应为无效合同。在本案中，被告与原告签订合同收取定金后，未开工也未按约办理预售许可证明，致双方合同无效，应承担主责；而本案原告在与被告缔约的过程中，对本案涉及人数众多、资金巨大的商品买卖行为存在的交易风险，没有充分认识，对被告履行合同的必备条件也未认真考察，过于轻信房地产商的承诺，将巨额资金支付被告也未采取监管措施，也有一定的过错。

　　法院认为，在本案中由于双方签订的预售合同违反国家法律、法规的强制性规定，致使合同无效，该合同自始没有法律约束力，对双方当事人没有法律拘束力，也不能发生当事人预期的后果。因此，原告主张赔偿经济损失1.58亿元的请求依法不予支持。本案因合同无效造成的损失，应根据当事人过错大小承担责任。

　　因此，法院一审判令原被告双方于2007年5月18日签订的《住宅房团购合同书》及补充协议无效；两被告公司返还白银华电购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息损失。

　　在兰州市中级人民法院对此案作出一审判决之后，房产商不服判决，已向省高院提起上诉。(记者 陈 泳）